La scheda di un proprietario

In attesa di revisione del commercialista. Questa pagina tratta argomenti fiscali (regime, ritenuta, P.IVA). Deve essere riveduta dal commercialista del pilota prima di essere considerata autorevole. Riferimenti: FISCAL_RULES.md §CS-001 (cedolare secca), §RIT-001 (ritenuta d’acconto), §PI-001 (partita IVA su locazioni brevi).

La Scheda proprietario è il punto di partenza per gestire un singolo proprietario: i suoi dati anagrafici, gli immobili che gli sono stati assegnati, l’invito al portale proprietario, lo storico degli statement.

Come ci arrivi

Dall’elenco Proprietari, fai clic su Visualizza sulla riga. L’URL diventa /owners/{uuid}.

Cosa vedi quando la apri

In cima il titolo Dettaglio proprietario e una freccia ‹ Indietro.

Sotto, le sezioni:

• Anagrafica — Nome visualizzato, Tipo (persona fisica / giuridica), Regime fiscale.
• Dati fiscali — Codice fiscale o P.IVA, IBAN, indirizzo fiscale.
• Immobili collegati — Tabella con tutti gli appartamenti di cui questo proprietario detiene una quota. Per ognuno: nome, quota %, ruolo (Unico proprietario o Comproprietà), collegamento alla scheda.
• Login portale proprietario — Stato del login (attivo o assente). Se assente, modulo per crearne uno e inviare l’invito.

Cosa puoi fare

Collegare un immobile al proprietario

Nella sezione Immobili collegati, modulo Collega immobile: scegli l’immobile dal menu, indica il ruolo e la quota %, fai clic su Collega. Conferma: Proprietario collegato.

Se tutti gli immobili sono già collegati a questo proprietario, vedi Tutti gli immobili dell’organizzazione sono già collegati.

Creare il login del portale proprietario e inviare l’invito

Sezione Login portale proprietario. Se non c’è ancora login, vedi un modulo con:

• Email — l’email del proprietario.
• Password temporanea (opzionale) — il backend genera automaticamente un valore non riutilizzabile.
• Lingua email d’invito — Italiano o English.

Fai clic su Crea login e invia invito. L’invito di benvenuto viene mandato in automatico via email.

Il pulsante resta disabilitato finché non hai collegato almeno un immobile a questo proprietario (regola OB-3): un portale vuoto sarebbe peggio di nessun invito.

Se il proprietario ha già un login, vedi Login attivo: con l’email registrata e un pulsante Reinvia invito per spedire un nuovo collegamento (in caso il primo si sia perso).

Modificare dati anagrafici o fiscali

Pulsante Modifica in alto a destra del riepilogo. Cambia i campi e salva.

Campi fiscali

• Regime fiscale: cedolare_21 (cedolare secca al 21%), cedolare_26 (al 26% per la seconda casa data in locazione breve), irpef (ordinario), imprenditoriale (P.IVA). Vedi FISCAL_RULES.md §CS-001 per i criteri.
• P.IVA — se il proprietario ha P.IVA, va inserita; influenza ritenuta e adempimenti (FISCAL_RULES.md §PI-001).
• Codice fiscale — obbligatorio per le persone fisiche.
• IBAN — usato per i bonifici di payout proprietario.

Cosa non fai da qui

• Non puoi cancellare un proprietario che ha statement o prenotazioni storiche. La cancellazione si fa solo via API tecnica con intervento dell’amministratore.
• Non puoi modificare gli statement chiusi del proprietario. Quelli sono “fotografati” al momento della chiusura mensile e restano immutabili.

Domande frequenti

Cos’è la “Comproprietà”? Quando più di un proprietario detiene una quota dello stesso immobile. Su ogni property_owner indichi il ruolo (Unico proprietario o Comproprietà) e la quota %. La somma delle quote per immobile deve fare 100. Gli statement si ripartiscono automaticamente in base alle quote.

Il proprietario può cambiare il proprio regime dal portale? No. Il regime fiscale lo gestisci tu (eventualmente con il commercialista del proprietario). Il proprietario lo vede in sola lettura nella sua Vista d’insieme e nella Previsione fiscale.

Cambio l’IBAN: i bonifici già fatti sono toccati? No. I bonifici storici restano con l’IBAN in vigore al momento del loro invio. Il nuovo IBAN si applica solo ai bonifici futuri.

Reinvio l’invito ma il proprietario dice di non averlo ricevuto. Controlla:

• La cartella spam del proprietario.
• L’email registrata (se è sbagliata, modifica anagrafica + nuovo invito).
• I log di consegna lato server (visibili in Admin se hai i permessi).

Perché il pulsante “Crea login e invia invito” è grigio? Il proprietario non ha ancora nessun immobile collegato. Vai prima nella sezione Immobili collegati e collegane almeno uno.

Cosa contiene esattamente l’email di invito? Un saluto personalizzato con il nome del proprietario, l’elenco degli immobili che gli sono stati assegnati, una breve spiegazione del portale (cosa vedrà), e un collegamento monouso valido 24 ore. La lingua è quella scelta nel modulo (IT o EN).